离婚时分割房地产的几个问题

1、结婚以前购房，结婚以后夫妻一同还贷，离婚时怎么样分割

对于夫或妻一方在结婚以前按揭贷款购买的房子，在夫妻关系存续期间一同还贷的房子怎么样分割？

对于这样的情况，涉及到两个法律关系，即与开发商的房子交易关系，及与银行间借贷的法律关系。而与银行贷款的实质是因为银行在买方将房子抵押给银行后，已经替买方将购房款全额付给开发商，也就等于买房人已经将购房款全额支付给开发商，开发商将房子出货给买房人，其房子交易合同已经履行完毕。在这样的情况下，作为买房人已经获得该房的房证，也就是说获得了该房的所有权。但在实践中的一般做法是并不将房证直接出货给买方，而是直接抵押给贷款银行，或者是在房地产办理抵押登记时直接在房地产证上直接注明该房已抵押的字样。也就是说在办理抵押贷款手续后，做为买方已经获得了该房的物权。假如其获得的时间在双方登记结结婚以前，应当是买方的结婚以前个人财产。依据民法典的规定，一方结婚以前的个人财产归个人所有，没有转化的问题。至于在结婚以后夫妻还贷的部分，通常都是由夫妻结婚以后获得的一同收入来偿还的，应当认定为另一方替买房一方履行了部分还贷的义务，但因为房子的物权归买受人所有，所以在离婚时应当认定买房一方应当对另一方支付的购房贷款产生了一个债，即应当返还他们所支付的购房贷款的份额，一般来讲应当为结婚以后还贷的一半，同时也可以需要还贷部分的利息。

2、结婚以前贷款买房，离婚时已经增值，对增值部分怎么样处置？

考虑到买房一方在结婚以前已经获得于了贷款购房的物权，所以即便该房子在离婚时已经增值，但因为是买房一方的结婚以前个人财产，所以增值部分仍应是其个人所有，与另一方无关。另一方只能倡导替买房一方还贷的本金和利息，而不可以就房子的增值部分倡导权利。

3、结婚以前签订房子交易合同，并由一方出资，但结婚以后才获得房子权属证书，该房子怎么样分割？

因为不动产的物权获得是以不动产登记簿上记载的事情为准，在不动产权属证书与不动产登记簿不同的状况下，以不动产登记簿为准。所以在这样的情况下就不可以单纯的房子权属证书的时间来确定是不是为结婚以前个人财产还是结婚以后一同财产。而应当以不动产登记簿为准。

因为此种状况下不动产物权的获得是与婚姻关系密切有关的，所以确定不动产权利的归属还应当依据民法典的特别规定来确定。而且从购房款的来源来看，假如买房一方可以证明购房款确实是由其结婚以前个人财产出资的话，那样也能说明该房子只不过其结婚以前个人财产的存在形式发生变化，而不可以形而上学教条的觉得只须是在结婚以后获得就应当为结婚以后个人财产。但假如系双方一同出资，可以认定为夫妻一同财产。

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